Acheter un bien immobilier au Liechtenstein

Situé au cœur des Alpes, le Liechtenstein est pour beaucoup une destination de sports d’hiver et, en été, un incontournable pour les amoureux actifs de la montagne. Que vous envisagiez d’acheter un bien immobilier au Liechtenstein à titre d’investissement ou que vous songiez simplement à prendre votre retraite dans un cadre sain et magnifique, le Liechtenstein est un choix judicieux pour l’achat d’un bien immobilier.

L’achat d’une maison ou d’un bien dans ce petit pays plein de charme est un processus qui comporte un certain nombre d’étapes obligatoires. Les ressortissants étrangers constateront qu’une assistance adéquate fait une réelle différence. Notre équipe d’avocats au Liechtenstein spécialisés en droit immobilier peut assister les investisseurs qui souhaitent acquérir un bien ainsi que les particuliers qui cherchent à acheter un logement pour leur usage personnel.

Procédures juridiques d’acquisition immobilière au Liechtenstein

Le Liechtenstein étant un petit pays, toute acquisition de terrain doit actuellement être approuvée par l’autorité des transactions foncières (Grundverkehrsbehörde), cette autorisation étant normalement accordée pour un logement à usage personnel aux acheteurs résidant au Liechtenstein (les ressortissants de l’EEE dans les mêmes conditions que les citoyens ; les autres étrangers seulement après 10 ans de séjour autorisé). Les ressortissants étrangers, par exemple les salariés de groupes multinationaux ayant fait l’objet d’un transfert intragroupe, peuvent s’établir ici à condition de disposer d’un permis de travail valide. Dans ce cas, il peut être avantageux pour ces salariés étrangers de louer un bien, une étape pour laquelle notre équipe d’ avocats au Liechtenstein peut également vous aider.

Au-delà des considérations juridiques, il est également conseillé aux ressortissants étrangers de garder à l’esprit que les biens immobiliers dans la Principauté peuvent être onéreux selon leur type, leur emplacement et leurs équipements. En matière de location, les deux parties peuvent négocier librement le montant du loyer, et les augmentations de loyer disproportionnées ne sont pas autorisées.

La réglementation relative à l’acquisition immobilière par des étrangers est très stricte et requiert une bonne connaissance de la législation de ce pays. Ainsi, lorsque vous envisagez d’acheter une maison ou un terrain dans ce pays, nos avocats au Liechtenstein pourront vous assister depuis le conseil préliminaire jusqu’à la signature du contrat de vente. C’est précisément en raison de ces exigences strictes que de nombreux investisseurs choisissent de travailler avec une équipe locale de spécialistes, comme nos avocats. La Principauté du Liechtenstein s’est vu accorder ce régime (la liberté de restreindre l’accès au marché immobilier) en raison notamment de sa petite taille. L’exigence d’autorisation s’applique à tous les acheteurs ; les ressortissants de l’EEE (y compris de Norvège et d’Islande) sont traités comme les citoyens du Liechtenstein mais doivent, en pratique, résider ici.

Si vous souhaitez acquérir un bien, les spécialistes de notre cabinet d’avocats au Liechtenstein vous aideront dans les domaines suivants :

évaluation : déterminer si le prix d’un bien est approprié ou s’il dépasse la moyenne du marché immobilier ;
questions juridiques : vous informer de la réglementation relative à l’acquisition de biens par des étrangers et vous aider à vous y conformer ;
due diligence : une vérification régulière permettant de savoir si l’investissement choisi comporte des risques cachés ;
autres : travailler avec notre équipe vous aide à surmonter la barrière de la langue si vous ne parlez pas allemand.

Parmi ces étapes, l’évaluation et la due diligence peuvent être particulièrement importantes, d’autant que la législation locale sur l’achat immobilier est stricte. Les investisseurs ont tout intérêt à solliciter des services spécialisés afin de s’assurer que le bien qu’ils décident d’acheter est proposé à un juste prix de marché et qu’il respecte les exigences de sécurité de construction applicables à son type.

La liste de contrôle de la due diligence immobilière peut comprendre les points suivants :

Vérification cadastrale : on contrôle l’inscription du bien au cadastre local et on vérifie ses plans et représentations graphiques.
Vérification structurelle et de construction : le bien est contrôlé au regard des normes de sécurité structurelle et des normes de construction, et une inspection sur place est effectuée si nécessaire.
Vérification administrative : la propriété du bien est vérifiée, de même que les éventuelles hypothèques antérieures.
Due diligence environnementale : lorsque le bien doit respecter la réglementation et les lois environnementales ; elle peut également comprendre une vérification de l’absence de sources de pollution sur le site.

Nos avocats au Liechtenstein veillent attentivement à vous aider à surmonter tout malentendu éventuel sur les questions juridiques.

Législation applicable aux propriétaires et aux locataires au Liechtenstein

Comme indiqué précédemment, la loi comporte plusieurs dispositions relatives aux droits et obligations des bailleurs comme des locataires. Dans notre exemple précédent, nous avons mentionné l’interdiction des augmentations de loyer disproportionnées. Concrètement, le loyer n’est généralement augmenté que si le contrat est conclu pour une durée supérieure à deux ans, et uniquement en proportion du taux d’inflation. Une autre pratique courante consiste à demander un dépôt de garantie lors de la location d’un bien, dont le montant habituel correspond à trois mois de loyer (selon ce qui a été négocié au préalable entre les parties).

Le Code civil est une référence juridique en ce qui concerne les droits et obligations des propriétaires. Notre équipe d’avocats au Liechtenstein peut vous fournir des informations détaillées sur la législation relative aux bailleurs et aux locataires, ainsi que sur la manière dont les litiges peuvent être portés devant les tribunaux ou, lorsque c’est possible, résolus par la médiation ou l’arbitrage. En pratique, les litiges entre bailleur et locataire ne vont pas au-delà du tribunal de première instance. Dans la mesure du possible, il est conseillé d’éviter un procès en raison des coûts qu’il entraîne et de recourir à l’arbitrage, lorsque le contrat de bail comporte une telle clause.

Une autre question juridique liée à la propriété immobilière concerne la fiscalité. Notre équipe d’avocats spécialisés en fiscalité peut fournir aux acheteurs et aux vendeurs davantage d’informations sur l’impôt sur les plus-values immobilières, dont les taux sont progressifs. Il n’existe pas de taxe foncière à proprement parler ; toutefois, le revenu théorique calculé sur la valeur nette du bien est soumis à l’impôt sur le revenu.

Trouver un bien à acheter au Liechtenstein

Trouver un bien immobilier à acquérir au Liechtenstein n’est pas difficile une fois que l’on a arrêté le type de bien recherché. Les maisons et appartements disponibles sont nombreux, et les principaux critères à prendre en compte sont généralement le coût et la proximité de divers points d’intérêt.

Dans la plupart des cas, les biens à vendre sont proposés par des agences immobilières, mais des vendeurs particuliers peuvent également publier des annonces pour leurs maisons ou appartements sur internet ou dans la presse locale. Il est conseillé aux citoyens étrangers intéressés par l’achat de biens au Liechtenstein d’effectuer des recherches approfondies avant de se décider ; ils peuvent utiliser tout moyen qu’ils jugent approprié pour trouver le logement souhaité.

En faisant appel à une agence immobilière, il peut être plus simple de choisir parmi un nombre restreint de biens sélectionnés selon les indications de l’acheteur.

Nos avocats au Liechtenstein peuvent effectuer les vérifications auprès du registre foncier et s’assurer que le bien est libre de toute charge et de tout autre problème juridique.

Étapes à suivre pour acheter un bien immobilier au Liechtenstein

Une fois le bien souhaité trouvé, plusieurs étapes doivent être accomplies pour son acquisition. Parmi celles-ci :

la signature d’une promesse de vente pouvant prévoir diverses conditions à remplir par l’acheteur et le vendeur ;
le versement d’une petite partie du prix afin de réserver la maison ou l’appartement jusqu’à la finalisation de la procédure ;
la signature du contrat de vente et le virement du solde sur le compte bancaire du vendeur ;
le paiement des frais liés à la transaction et au transfert du bien
l’inscription du bien au registre foncier et l’obtention du titre de propriété au nom du nouveau propriétaire.

Le contrat de vente doit être rédigé et signé devant un notaire. Notre cabinet d’avocats au Liechtenstein peut également vous aider dans ces démarches. Nous pouvons préparer les documents à faire authentifier.

Par ailleurs, les citoyens étrangers intéressés par l’achat de biens au Liechtenstein peuvent bénéficier de notre aide pour ouvrir un compte bancaire ici, afin d’accélérer le transfert des fonds une fois l’accord conclu et d’obtenir la maison ou l’appartement souhaité.

Le contrat doit contenir des informations précises sur le vendeur et l’acheteur, ainsi que l’adresse exacte du bien acquis.

De plus, la surface du bien et son prix d’achat doivent y être clairement indiqués. Nous vous conseillons d’être attentif à ces particularités afin de disposer d’un document valable, celui-ci devant être déposé au registre foncier pour l’inscription du nouveau titre de propriété.

Financer votre acquisition immobilière au Liechtenstein

Vous pouvez demander un prêt hypothécaire afin de faciliter votre acquisition immobilière ou de financer des travaux de construction ou la rénovation du bien. Si vous remplissez les conditions d’octroi du prêt hypothécaire, vous devrez ensuite choisir entre différents types de taux : prêt hypothécaire à taux fixe ou prêt hypothécaire SARON (le prêt hypothécaire SARON désigne un prêt à taux variable). Vous devez d’abord déterminer le type de prêt le mieux adapté à vos projets et calculer le taux d’intérêt à l’avance, des questions dans lesquelles nos avocats au Liechtenstein disposent d’une vaste expérience, ce qui leur permet de vous apporter un conseil juridique sur toute question hypothécaire.

Il est également important de trouver une banque proposant des conditions flexibles, et nos avocats au Liechtenstein peuvent vous aider à identifier les solutions intéressantes offertes par les banques. Ils peuvent aussi vous conseiller sur l’organisation de vos remboursements pour un amortissement sans difficulté et faire de l’achat de votre bien au Liechtenstein une procédure juridique simple et sereine.

Selon un recensement des logements réalisé en 2015, les statistiques des bâtiments occupés étaient les suivantes :

Maisons individuelles : 6 283.
Immeubles d’appartements : 2 258.
Bâtiments résidentiels à usage mixte : 1 991.
Autres : 329.

Selon ce même recensement, les logements occupés par leur propriétaire étaient plus nombreux que les logements loués.

Comment se déroule une due diligence immobilière au Liechtenstein ?

Le processus de due diligence dépend des besoins et des exigences de chaque personne, mais il suit en général une procédure type :

l’identification des objectifs propres à chaque personne ;
la collecte des informations pertinentes ;
l’analyse patrimoniale (une évaluation de la capacité financière et de la volonté d’achat de la personne) ;
la réalisation d’une évaluation des risques ;
la clarification des modalités, conditions et coûts liés au processus de transfert immobilier.

Liste de contrôle de la due diligence immobilière au Liechtenstein

Les avocats au Liechtenstein réalisent des analyses approfondies des biens, conformément à des listes de contrôle complexes et détaillées. Leur travail porte notamment sur les points suivants :

Opérations d’acquisition – élaboration du contrat d’achat, préparation d’un calendrier de financement et ouverture des comptes bancaires nécessaires ;
Étude de zonage, par laquelle les avocats vérifient les éventuels projets d’aménagement local ;
Questions locatives, qui concernent la vérification des baux et des droits, l’examen des dossiers de bail des locataires et la protection des locataires contre les surfacturations ;
Questions financières, qui concernent l’examen des factures de services publics et la comparaison des dépenses ;
Contentieux et assurances ;
Inspection et examen physiques du bien, ce qui implique la vérification du plan des réseaux, du stationnement, des permis de construire, etc. ;
Examen administratif, avec la vérification des autorisations d’occupation liées au zonage ;
Questions de financement, si vous avez besoin de conseil hypothécaire et de l’élaboration de la documentation de prêt

Conditions particulières pour les citoyens étrangers qui achètent un bien immobilier

Les citoyens étrangers intéressés par l’acquisition d’un bien immobilier au Liechtenstein doivent remplir certaines conditions. La plus importante est de résider au Liechtenstein et d’acheter pour leurs propres besoins de logement, avec l’autorisation de l’autorité des transactions foncières (pour les ressortissants de pays hors EEE : après 10 ans de séjour autorisé). Il convient toutefois de noter que le Liechtenstein impose une réglementation de l’immigration stricte aux citoyens de l’UE comme aux citoyens de pays tiers.

Ainsi, si vous souhaitez acheter un bien dans la Principauté, vous devez d’abord obtenir un titre de séjour, une démarche pour laquelle nos avocats au Liechtenstein peuvent vous aider.

Acquérir un bien commercial au Liechtenstein

Lorsqu’il s’agit de créer une société au Liechtenstein, l’acquisition de biens immobiliers à usage commercial ou industriel diffère de celle des biens résidentiels. Les entreprises sont autorisées à acquérir des sites déjà bâtis pouvant servir à l’exercice de leurs activités. Toutefois, l’un des moyens les plus courants de détenir des biens immobiliers en tant qu’entreprise dans ce pays consiste à passer par une société holding, qui peut reprendre les actifs immobiliers d’une société locale.

Les sites industriels et commerciaux peuvent également être obtenus par voie de fusions, d’acquisitions et de rachats. Ces opérations sont toutefois soumises à une réglementation stricte et doivent également respecter diverses lois commerciales.

Si vous êtes intéressé par des transactions de cette envergure, nous vous recommandons de faire appel aux services de notre cabinet, qui peut vous apporter une assistance sur mesure.

Quels frais prévoir lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Les frais et taxes à payer lors de l’achat d’un bien immobilier au Liechtenstein sont répartis entre l’acheteur et le vendeur. Ils dépendent également du recours ou non aux services d’une agence immobilière.

Voici les principaux éléments à prendre en compte :

les frais juridiques et de notaire s’élèvent à environ 0,90 % de la valeur du bien et sont à la charge de l’acheteur ;
si l’acheteur fait appel à un agent immobilier, il faut également prévoir une commission d’environ 3 % de la valeur du bien ;
les frais de déplacement doivent également être pris en compte si l’acheteur est un citoyen étranger qui se rend dans le pays pour finaliser la transaction.

N’hésitez pas à contacter notre cabinet d’avocats au Liechtenstein pour plus d’informations et pour bénéficier d’un accompagnement juridique professionnel de qualité lors de votre acquisition immobilière au Liechtenstein.